세이프홈즈는 안전하고, 합리적으로 집을 구할 수 있도록 하는 것을 목표로 하는 회사입니다. 

부동산 정보불균형을 해소하기 위해 2030 사회초년생을 대상으로 한 컨텐츠를 발행합니다.
이를 통해 부동산 시장의 변화와 함께하는 새로운 라이프스타일을 제공합니다.

부동산 권리분석은 경매를 통해 물건을 사는 사람이 어떤 권리로 받게 될지 사전에 확인하는 과정입니다.

부동산 거래할 때는 부동산에 문제가 있을 수도 있고, 소유권이나 다른 권리에 결함이 있을 수도 있습니다. 부동산을 사는데 소유권 외에 전세권이나 저당권과 같은 다른 권리가 있는지 확인해야 하는거죠. 경매에서 물건을 사게 되면 소유권은 얻게 되지만 경매 물건에 설정된 권리 중 말소되지 않은 권리도 받게 됩니다. 이런 권리를 받게 되면 추가적인 비용이 발생할 수도 있고, 소유권을 행사할 때 제한을 받을 수 있게 됩니다. 예를 들어, 경매의 목적인 소유권과 함께 전세권이 인수된다면 전세권자에게 전세금을 변제해줘야 하므로 비용부담이 늘어날 수 있겠죠.

그래서 입찰하기 전에 어떤 권리가 매수자에게 넘어가는지 확인하는 것이 중요하며, 법원이 제공하는 매각물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서 등을 확인해서 권리가 말소되거나 어떤 권리가 인수되는지를 알아야 합니다. 공적 기록에는 나타나지 않는 법정지상권이나 유치권 등의 권리가 설정되어 있을 수도 있기 때문에 권리분석이 끝난 후에는 현장을 방문해서 다시 확인하는 것도 필요합니다.

벌써 어렵기 시작하죠?

세이프홈즈 독자님들 대부분이 사회초년생, 임차인이고, 또 아직 경매 보다는 내 전세금이 안전한지 확인하고 싶어하실거라 예상됩니다. 그래서 이번 포스팅에서는 전세 세입자를 위한 부동산분석·권리조사 하는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.

그 중 가장 꼼꼼하게 확인해야 할 서류는 바로 등기부등본이겠죠.
부동산에 등기하는 이유는 공시를 통해 일정 내용을 공개적으로 게시하여 일반 사람들에게 널리 알리기 위함입니다.
부동산은 토지와 건물로 구성되어 있기 때문에 토지 등기부등본과 건물 등기부등본을 각각 보아야 합니다. 공동주택(아파트, 오피스텔, 다세대)의 경우 등기부등본 - 집합건물의 대지권에 관한 사항도 함께 기재되어 있습니다. 

▼ 단독주택, 공동주택에 대해 궁금하면?
https://blog.safehomes.kr/bbs/board.php?bo_table=realestate&wr_id=11

지금 살고 계시는 집의 등기부등본을 열람해보신 적있으신가요? 없다면 세이프홈즈에서 10초만에 등기부등본을 열람하여 바로 확인해보세요.

1. 표제부

등기부등본의 표제부는 건축물대장의 요약본입니다. 건축물의 소재지번, 건물 명칭 및 구조, 층, 면적에 관한 정보를 알 수 있습니다. 표제부에서는 임차하려는 주소, 지번, 층을 확인해야 합니다. 위 신림동 등기부등본에 5층과 옥탑 1층 확인하셨을까요? 그런데 만약 공인중개사가 해당 집의 6층을 소개시켜준다면 어떻게 해야할까요? 위반건축물이기 때문에 바로 튀면 됩니다.

2. 갑구

등기부등본 갑구에서는 소유권에 관한 사항을 확인하실 수 있습니다.
소유자는 개인이 될 수도, 법인이 될 수도 있습니다. 소유권보존은 쉽게 말해 해당 부동산에 대한 소유권을 가지고 있다는거죠.

소유권(所有權, property, ownership) 소유권이라 함은 소유자가 법률의 범위 내에서 소유물을 배타적으로 사용, 수익, 처분할 수 있는 권리를 말한다(민법 제211조). 물권 가운데 가장 기본적이고 대표적인 것으로서 목적물을 전면적ㆍ일반적으로 지배하는 권리이다. 소유권은 재산권의 기초이며, 자본주의사회의 법률상의 기본형태로서 오늘날 사유재산제도의 기초를 이루고 있다. 소유권의 내용인 물건의 지배는 전면성과 절대성을 가진다. 이점에서 일정한 목적의 범위 안에서만 물건을 지배할 수 있는 지상권ㆍ전세권ㆍ질권ㆍ저당권 등의 제한물권과 다르다. 또한 소유권은 설령 제한물권을 설정하더라도 일시적으로 물건의 사용에 있어서는 공백이 되지만 이것이 소멸되면 원래의 원만한 상태로 회복되는 강력성을 가지며, 존속기간의 예정을 허용하지 않고 소멸시효에도 걸리지 않는 배타적 지배권인 전형적인 물권이므로 그 상태가 침해된 경우에는 강력한 물권적 청구권이 생기는 물권적 지배권이다.

추가로 소유권 전은 부동산 소유권에 변동이 생기는 경우를 말하며 이를 부동산 등기부에 등기하는 것을 말합니다. 매매계약으로 부동산 소유자가 변경되는 경우 이를 등기해야 변동 효력이 생기게 됩니다(「민법」 제186조)

등기부등본 갑구에서는 '소유자'가 누구인지 반드시 확인해야 합니다. 그리고 임대인 외의 다른 권리자가 있는지 반드시 확인해야 합니다. 만약 소유자가 1명이 아닐 경우, 임대차 계약서는 소유자 모두의 이름이 들어가 있어야 합니다.

3. 을구

 을구에는 '소유권 이외의 권리에 관한 사항'에 대한 내용이 있습니다.

내가 계약하려는 시점보다 선순위 권리가 무엇이 있는지 보면 되는데요, 근저당권 채권최고액은 얼마인지, 전세권 등 기타 다른 권리가 있는지도 반드시 확인해야 합니다. 등기부등본에서 빨간 줄은 말소된 것을 의미하며 사라진 등기를 말합니다. 갑구에서는 빨간 줄이 그어지진 않고, 맨 마지막에 있는 소유권 이전을 받은 사람을 현 소유자로 보면 됩니다. 갑구에 있는 빨간 줄은 소유자의 주소나 주민번호, 이름에 변동이 생겼을 때 나타납니다. 을구 소유권 이외의 권리 사항에는 근저당에 관한 내용이 많이 나오는데 근저당 설정이 해지되면 주말(빨간줄)로 삭제하게 됩니다. 

4. 주요 등기사항 요약

주요 등기사항 요약을 보면 현재 이 집의 권리사항을 한 눈에 볼 수 있습니다. 시간이 없다면 맨 마지막 장인 이 요약본만 보셔도 됩니다.

건축물대장도 간과하면 안됩니다.

위와 같이 위반건축물은 건축물대장에 노란색으로 위반건축물로 표기됩니다. 해당 건물은 정식으로 허가받지 않고 방을 쪼갰다는 뜻입니다. 

지번과 도로명 주소를 정확히 확인하고 내가 직접 본 집 호수와 동일한지 확인하셔야 합니다. 

변동내용 및 원인 또한 체크하면 좋습니다. 어떤 이유로 위반 건축물이 되었는지 구체적인 위반사실과 건축물 정보 변경이 기입되어 있습니다. 허가일, 착공일, 사용승인일을 보면 신축인지 연식이 몇 년 되었는지 확인이 가능합니다.

이정도만 알고 부동산에 가도 떨지 않고 당당하게 궁금한 것들을 물어보실 수 있을거에요 :)

물론 세이프홈즈 리포트는 보증금과 집주소만 넣으면 위 내용을 한 번에 정리해주니 부동산이 어렵게 느껴지는 분들은 꼭 이용해보시기 바랍니다.