세이프홈즈는 안전하고, 합리적으로 집을 구할 수 있도록 하는 것을 목표로 하는 회사입니다.
부동산 정보불균형을 해소하기 위해 2030 사회초년생을 대상으로 한 컨텐츠를 발행합니다.

이를 통해 부동산 시장의 변화와 함께하는 새로운 라이프스타일을 제공합니다 

연구소장 : 주택 전월세 계약을 할 경우에 집주인 입장에서 몇 년을 계약하는 것이 유리할까요?
A : 보통 2년 아닌가요?
B : 4년이요!
연구소장 : 2년요? 4년요? 좋습니다. 그렇다면 세입자 입장에서는 몇 년을 계약하는 것이 유리할까요?

A : 일이 어떻게 될지 모르니깐..2년..?
B : 아니지! 잘 살고 있는데 나가라고 하면 어떡해, 3~4년은 계약해야지!

연구소장: ㅎㅎ 그래요. 집주인 입장이나 세입자 입장이나 똑같군요.

이번 글에서는 주택에 관한 전월세 계약기간 재태크에 대하여 이야기를 나눠볼까 합니다. 아시다시피 주택에 관한 임대차 기간은 2년이죠. 여기에 세입자는 계약갱신청구권을 1회에 한하여 행사할 수 있으므로, 짧게는 2년 길게는 4년 동알 살 수 있습니다.

A : 그렇다면 임대차 계약 시 4년 계약으로하면 세입자 입장에서 유리하지 않을까요?
연구소장: 맞아요 그렇게 생각하실수도 있을겁니다.

어떻게보면 부동산과 관련된 경험과 지혜, 지식은 어떻게 사용하느냐에 따라 그 결과는 엄청나게 달라질 수 있습니다. 예를들어, 부동산에 대한 경험과 지식이 많은 집주인은 전세 계약 전 부동산 시장의 흐름에 따라 전세 기간을 2년 또는 4년으로 정함으로써 이득을 취할 수 있고, 세입자 입장에서도 부동산에 대한 경험과 지식이 많은 만큼 전세기간에 따라 이득을 취할 수 있다는 것입니다. 

실제 사례를 한 번 볼까요?

 먼저 세입자 입장이라면

1) 집값 상승시기 : 전세 계약은 4년이 유리(장기 계약이 유리)
집값이 올라가는 시기에는 전세금도 올라가겠죠? 이러한 시기에는 4년 이상으로 전세계약을 한다면 4년 이상 동안의 전세금을 올려 받기는 힘들게 됩니다.

2) 집값 하락시기 : 전세계약은 1년이 유리(단기 계약이 유리)
집값이 내려가는 시기에는 전세금도 하락할 가능성이 크죠. 따라서 단기 계약으로 1년을 산 후 전세금이 더 싼 집으로 이사를 갈 수 있는 유리한 부분이 있습니다.

3) 입주 물량으로 인한 단기 폭락한 전셋집 :  5~6년 계약 유리
갑자기 아파트 2000세대 ~9000세대가 입주하는 경우도 종종 있죠. 이때의 전세금액은 거의 폭락 수준이라고 봐야겠죠. (대규모 아파트 단지 첫 입주 시 전세 물량 증가로 전세금 폭락)

기존의 오래된 아파트 전세금이 5억인데 입주 물량 신규 아파트 전세금이 4억이라면 이때 전세 계약 기간은 당연히 5년이나 6년으로 하신다면 단기 폭락 후 2,3,년 뒤 전세금 급등시 5년, 6년 계약을 했기 때문에 전세금을 안 올려줄 수 있다는 것입니다.

4) 월세계약 : 1년 단기 계약
주택에 대한 월세 집을 구할 경우에는 단기 계약 1년으로 월세집을 구해도, 임대차보호법상 1년의 월세 계약도 최소 2년으로 보고, 2+2년 청구권 주장도 가능하므로 1년 계약으로 4년 동안 살 권리가 보장되는 것이죠. 

따라서 세입자 입장이라면 이처럼 전월세 계약 기간이 무조건 2년, 4년이 아니라, 경우에 수에 따라 계약기간을 조정한다면 이익을 볼 수 있다는 것입니다. 긴급질문 : 전세기간은 2년, 4년이 아니어도 된다는 것인가요?

긴급질문 : 전세기간은 2년, 4년이 아니어도 된다는 것인가요?

연구소장 : 네 맞습니다! 전세기간, 임대차 기간은 집주인과 세입자간 약정사항입니다. 경우에 따라 1년, 5년, 8년 등으로 합의만 되면 정할 수 있습니다.

그리고 집주인 입장이라면

1) 집값 상승시기 : 전세 계약은 2년이 유리
집값이 올라가는 시기에는 전세금도 올라가죠. 이러한 시기에는 2년으로 전세 계약을 한 후 세입자가 2+2년 연장 계약을 주장할 경우 계약갱신청구권에 기한 5% 전세금 인상이 가능합니다.

2) 집값 하락시기 : 전세계약은 4년이 유리
집값이 내려가는 시기에는 전세금도 하락할 가능성이 높죠. 따라서 지금 시기적으로 전세금이 떨어지는 시기라면 세입자를 구한 경우에 "시설도 좋고, 학군도 좋고, 전세금도 싸게 내놨고 어차피 2+2년 총 4년 살 수 있으니 전세기간은 4년으로 하시죠" 라고 말을 해서 전세기간을 4년으로 하게 된다면 전세금이 폭락해도 세입자는 4년 전세계약기간을 지켜야 되겠죠. 

3)월세 계약 : 최소 2년 이상
주택 월세의 경우 1년 단기 계약을 선호하는 세입자들이 많습니다. 이럴 경우에 1년이 지나면 다른 세입자를 구해야 되겠죠. 그러면 부동산 수수료, 도배장판비 등등의 비용을 지출하게 됩니다. 따라서 집주인이 월세를 받을 경우에는 최소 월세 기간을 2년으로 정하는 것이 좋겠죠?

이처럼 임대차 계약에 있어서,
집주인과 세입자의 전세기간 차이에 따라 돈이 왔다갔다 하는 것입니다.
이런 말이 있죠.

"부동산은 아는 만큼 돈을 버는 것이며, 모르는 만큼 돈이 나가는 것이다."