전입신고 안 하면, 과태료 내야 한다는 사실 알고 있었나요?
​새로운 집으로 이사한 날로부터 14일 이내에 전입신고를 해야합니다.
​사실 전입신고를 안하면 과태료 내는 것 보다 더 큰 문제가 있습니다.
보증금을 못 돌려받을 수 있게 됩니다.왜 보증금을 못 돌려받을까요?

왜냐하면 '대항력'이 없기 때문입니다.
대항력이란 제 3자로부터 대항할 수 있는 권리를 말하는데요.

​예시를 통해 대항력이 무엇인지 알아볼게요.
갑돌이가 집주인 A와  임대차 계약을 했다고 가정해볼게요.
(임대차 계약은 등기부등본에 표시되지 않는 채권 계약입니다.)

​A는 갑돌이와 임대차 1달 후
B에게 집을 팔았습니다.

제 갑돌이가 사는 집의 주인(소유자)은 B 입니다.
B가 갑돌이에게 "내 집에서 나가줄래요?"라고 묻습니다.

갑돌이는 "나는 임대차 계약을 했고 계약 기간까지 살 수 있어요, 그리고 보증금 돌려받아야 나가죠!"라고 답합니다.
B는 다시 한번 "갑돌아, A와 계약했지 나랑한게 아니잖아? 나가줬으면 좋겠어" 라고 합니다.

갑돌이는 정말 억울합니다.

정당하게 계약을 하고 잘 살고 있었는데 말이죠.
등기부등본에 표시도 안되어 있고 사라진 A를 찾아갈 수도 없고 말입니다.

갑돌이와 같은 임차인을 보호하기 위해 주택임대차보호법상에 대항력이라는 권리가 만들어져 있습니다.

그 권리는 이사하고 (인도) 전입신고(주민등록) 하면
대항력이라는 것을 권리가 생긴다는 내용입니다. 

​이 대항력은 제 3자로부터 대항할 수 있는 권리입니다. 

위 사례에서 갑돌이가 대항력을 취득했다면
새 집주인 B에게 "나 여기 임차인이야! 계약기간동안 살다가 돈 받고 나갈거야"라고 대항 할 수 있게 됩니다.  

여기까지 대항력이 무엇인지 간단히 알아봤습니다.
대항력이 생기기 위해서는 반드시 전입신고가 필요합니다.

​전입신고는 본인이 주소지를 변경했고 여기서 살고 있다는 것을 증명하는 절차인데
즉,  임대차 계약을 체결하고 '이 집에 살고 있어요' 라고 알리는 것입니다.

​또 다른 예를 통해서 전입신고가 왜 필요한지 알아보겠습니다.

​집주인 A가 집을 담보로 대출을 받으러 은행에 갑니다.
*담보란 맡아서 보증하는 것을 의미합니다.

은행원은 집 관련 서류를 검토하기 시작합니다.
등기부등본에서 다른 대출은 없는지 보고 전입세대열람원도 봅니다.
전입세대열람원에 아무도 없는 것을 보고 대출을 해주게 됩니다.

왜냐면 집에 임차인이 살고 있다면 집주인이 보증금을 받았다는 의미이고

집 담보 대비 대출을 얼마나 해줄 수 있는지 알 수 있기 때문입니다.
전입신고를 하지 않으면 내가 집에 살고 있다는 것을 다른 사람들은 모릅니다.

그렇기 때문에 반드시 전입신고(주민등록)을 통해 내가 여기 살고 있어요~! 라고 알려야 합니다.

다시 정리하면, 이사를 하고 (인도), 읍사무소, 면사무소, 동 주민센터에
전입신고를 하면(주민등록) 주택임대차보호법상 대항력이 생깁니다. 

대항력이 생기면 집주인이 바뀌어도
나 여기 사는 임차인이에요~! 라고 주장할 수 있습니다.
소중한 보증금을 지키기 위해서는 필수입니다.

확정일자도 받아야 하는 거 아닌가요?
대항력을 취득하기 위해서는 확정일자는 받지 않아도 됩니다.

하지만, '우선변제권'이라는 권리를 취득하기 위해서는 확정일자도 받아야 하는데요.
확정일자는 계약서 사실을 증명하기 위해 공신력 있는 기관에서 확인 후 번호를 주는 것을 말합니다.
​쉽게 번호표를 뽑는 것과 같습니다.

응, 그래 너 이 날짜에 계약한 거 우리가 증명해줄게!
​만약에 집이 문제가 되어 경매에 나가게 되면 채권자들이 순위별 순서대로 돈을 배당 받게 됩니다.
이 때를  위해서 확정일자를 받아야 하는 것입니다.

​즉,대항력을 갖춘 상태에서 확정일자를 받게 되면 주택임대차보호법상 우선변제권이라는 권리가 생깁니다.
참고로 최우선변제보증금은 소액임차인의 소액보증금을 말하고 대항력만 있어도 받을 수 있습니다.

이사 후 전입신고, 확정일자를 받는 것 정말 중요하다는 것 조금 이해가 되셨나요?

지금부터는 전입신고를 언제, 어디서, 어떻게 하는지에 대해 알려드리겠습니다.
​사실 전입신고와 확정일자는 빨리 할수록 좋습니다. 왜냐면 내 권리가 빨리 생기기 때문이죠.
보통 전입신고는 이사하는 날 하면서 확정일자도 같이 받습니다.

확정일자는 계약서 작성 후에 먼저 하셔도 됩니다. 신고하는 방법은 인터넷으로도 할 수 있고 방문해서 할 수도 있습니다.

새로운 거주지 읍,면,동 주민센터를 방문해서 전입신고서를 작성하고 주민등록증과 함께 담당 직원에게 제출하면 즉시 처리가 됩니다.

인터넷으로 신청하는 법도 알아보겠습니다.
전입신고는 정부 24 사이트 접속하여 전입신고를 검색하고 시키는 절차대로 따라하면 됩니다.

​인터넷으로 신청하는 경우에는 반드시 "처리상태"를 확인해야 합니다.

왜냐면 반려 또는 오류가 발생 할 수 있기 때문입니다.

​ 

확정일자는 인터넷 등기소에서 신청을 합니다.

이 집은 전입신고는 안 돼요. "정~ 필요하면 전세권 설정해드릴게요." 라고 하는 경우가 있습니다.
​계약해도 괜찮을까요...? 네, 전세권 설정을 하면 괜찮습니다.(이 부분은 이해하지 않으셔도 괜찮습니다.)

전세권은 어려운 말로는 물권입니다. 물권이 채권보다 더 쎕니다 :) 전세권이 있는데 보증금을 못 받았으면 경매로 넘길 수 도 있는 막대한 권리가 있기 때문입니다.

하지만, 집 값 대비 전세가가 너무 높지 않은지 등기부등본에 문제가 없는지 등은 당연히 권리분석을 해봐야 합니다.

권리분석을 직접해도 되지만 확신이 없다면 세이프홈즈에서 10초만에 권리분석을 해보시는 것을 추천해드릴게요.