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부동산 정보불균형을 해소하기 위해 2030 사회초년생을 대상으로 한 컨텐츠를 발행합니다.

이를 통해 부동산 시장의 변화와 함께하는 새로운 라이프스타일을 제공합니다 

매일같이 전세사기 관련 뉴스가 계속해서 보도되고 있습니다.
국토연구원은 2024년 상반기에 미반환 위험 주택 비율이 역사적인 최고치에 도달할 것으로 예측하고 있습니다.

2023년 2월 1일 대법원 등기정보광장에 따르면 작년 서울에서 등록된 임차권 등기명령 신청 건수는 4,277건으로, 전년 동기(2,993건) 대비 연간 최고 수치로, 42.9% 증가했음이 보고되었습니다.

이런 상황에서 계약 종료가 빠르게 다가오면서 임대인과 연락이 두절되거나, 보증금(전세금) 반환에 문제가 생기면, 세입자는 어떤 조치를 취해야 하는지에 대한 정보를 전세사기 예방 앱 세이프홈즈가 알려드리겠습니다 :)

1.계약 해지 의사 전달

임대인에게 문자, 카카오톡 또는 전화를 통해 계약을 연장하지 않을 것임을 통지합니다.
이는 묵시적 갱신을 방지하는 것입니다.

묵시적 갱신은 임대인이 임대차 계약 기간이 만료되기 6개월 전부터 2개우러 전까지의 기간 동안, 임차인에게 계약 갱신 거절 또는 계약 조건 변경과 같은 내용을 통지하지 않는 경우, 계약이 만료될 때 이전 임대차 계약 조건과 동일한 조건으로 자동으로 연장되는 상황을 말합니다.

만일 갱신 거절에 대한 통지가 없다면, 임대차 게약은 동일한 조건으로 갱신된 것으로 간주됩니다. 따라서, 기록이 남을 수 있는 문자, 카카오톡, 또는 전화(녹음)등을 통해 명시적으로 의사를 표시해야 합니다.

2. 내용 증명 보내기

내용증명은 우체국이 편지의 내용과 날짜를 공증하여 주는 과정으로, 법적인 효력을 발생시키지는 않지만 사실을 증명하는 중요한 서류입니다. 

내용증명을 보낼 때 반드시 변호사의 이름으로 보내야 하는 것은 아닙니다. 개인 이름 또는 변호사를 통해 보내는 효과는 일반적으로 동일합니다. 다만, 변호사 이름으로 내용증명을 보내는 경우, 상대방 특히 집주인의 입장에는 미래에 소송을 제기하겠다는 의사로 받아들일 수 있으며, 심리적 압박감이 커질 수 있습니다.

임대인, 임차인, 그리고 우체국이 각각 복사본을 가지고, 임대인이 공동명의인 경우에는 가각의 이름으로 보내야 하빈다.
만약 내용증명이 반송되었다면, 반송사실을 증명하는 배달증명서와 내용증명, 신분등을 가지고 인근주민센터를 방문하여 관련 초본을 발급받을 수 있습니다. 초본 상의 주소가 계약서와 다르다면, 해당 주소로 재발송하는 것이 필요할 수 있습니다.

3. 의사표시 공시송달

내용증명을 보냈는데도 도달하지 않았다면?
의사표시 공시송달 절차를 따라 진행하면 됩니다. 내용증명이 이미 도달했다면, 이 단계는 생략할 수 있습니다.
의사표시 공시송달은 임대인의 거주지 관할 법원에 직접 신청해야 하며, 대법원 전자소송을 통해서도 진행할 수 있습니다.

<의사표시 공시송달 필요 서류>
1. 부동산 전세 임대차 계약서
2. 내용증명서(반송본)
3. 내용증명 배달 증명서
4. 피신청인(피고/임대인)의 주민등록 초본
5.  등기사항 전부증명서(말소사항 포함)

위 서류를 갖추어 해당 법원 또는 대법원 전자소송을 통해 의사표시 공시송달을 진행하면 됩니다.

4. 임차권등기명령

계약 기간이 끝났는데 전세금을 돌려받지 못했다면? 마지막으로 임차권등기명령을 신청합니다.
새로운 집으로 이사를 가기 위해 전세 계약을 체결했지만, 기존 주택 임대인이 임대차 계약 기간이 만료되었음에도 불구하고 보증금을 반환할 의사가 없거나 연락이 두절된 경우, 임차인은 어려운 상황에 직면할 수 있습니다.

! 그냥 이사를 가면 대항력을 상실하게 됩니다. !
* 대항력(전입신고 + 점유)
* 대항력 + 확정일자 → 우선변제권
* 우선변제권은 임차주택이 경매나 공매에 나가는 경우 임차주택의 환가대금에서 후순위 권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 말합니다.

따라서, 법원에 임차권등기명령을 신청하면 살고 있던 집의 등기부등본에 기재되어 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.
이 또한 임대인에게 압박이 될 수 있습니다. 임차권등기명령 신청이 되어 있는 집은 다른 세입자를 받기 힘들어집니다.

< 임차권 등기명령 필요서류 >
1. 신분증
2. 임차권등기명령신청서
3. 등기사항전부증명서
4. 주민등록(등)초본(주소이력포함)
5. 확정일자부 임대차 계약서 사본
6. 부동산 목록
7. 반송된 내용증명 사본
8. 임대인의 주민등록초본

임차권등기명령은 주택임대차보호법에서 임차인을 보호하기 위한 방법 중 하나입니다.

4. HUG 이행 청구

대체로, 임차권 등기명령을 신청하는 것으로 문제가 원만하게 해결될 수 있습니다.
그러나 모든 절차를 거쳤음에도 보증금을 반환받지 못한 상황에 HUG 전세보증금 반환 보증에 가입되었다면 다음과 같이 진행하면 됩니다.

< 전세보증금 반환 필요 서류 >
1. 보증채무이행 청구서
2. 보증서
3. 신분증
4. 부동산등기부등본
5. 명도확인서 및 퇴거예정확인서 등

따라서, 보증금을 완전히 받을 때까지 아래 증거들을 보관해두어야 합니다.

① 임대인과 임대차 계약을 했다는 증거(임대차 계약서 등)
② 전세 보증금을 지불했다는 증거(은행거래내역, 현금영수증 등)
③ 계약이 종료되었음을 입증할 증거(내용증명, 문자, 카카오톡 내용 등)

5. 전세보증금 반환 소송

만약 HUG 보증이 없다면, 전세보증금 반환을 위해 소송을 제기해야 합니다.

< 소송 절차 >
1. 소장 작성
2. 소장 접수
3. 서면 공방
4. 변론기일(조정기일)
5. 판결

이 단계부터는 전문가의 도움이 필요합니다. 서면으로 공방과 방어를 진행하고 재판부는 변론 기일을 설정합니다. 조정 기일이 설정될 수도 있습니다. 이후, 재판부는 모든 서면과 변론 내용을 종합하여 판결을 내립니다. 판결 후에도 세입자가 돈을 반환하지 않으면, 판결문을 통해 강제 집행할 수 있습니다.