세이프홈즈는 안전하고, 합리적으로 집을 구할 수 있도록 하는 것을 목표로 하는 회사입니다.
부동산 정보불균형을 해소하기 위해 2030 사회초년생을 대상으로 한 컨텐츠를 발행합니다.

이를 통해 부동산 시장의 변화와 함께하는 새로운 라이프스타일을 제공합니다 

전세계약의 만기가 다가오고 있나요?

보통 전세 계약은 2년인데 전세계약의 만기가 다가온다면 어떤 절차를 따라야 하는지, 그리고 주의해야 할 사항들에 대해 함께 알아보도록 하겠습니다.

묵시적갱신이란?

먼저, 전세계약의 만기가 다가온다면 "묵시적 갱신"에 대해 알아봅시다. 묵시적갱신은 주택임대차보호법에 의해 정해진 임대차 계약 종료 시 조건을 변경하지 않고, 양측이 별도 의사표시 없이 계약을 유지하는 것을 가리킵니다. 즉, 임대인과 임차인이 계약을 연장할지 여부를 논의하지 않더라도, 기존 계약 조건으로 계약이 자동으로 갱신되는 것입니다.

다시 말해, 임차인은 임대차 만기가 다가올 때(6개월 전부터 2개월 전까지), 임대인에게 갱신 거절의 의사표시를 해야 합니다. 이를 하지 않을 경우 기존 조건으로 계약이 자동 갱신됩니다. 

"묵시적 갱신 이후 세입자는 언제든 계약을 중도해지 할 수 있는 권리가 있다"

묵시적갱신의 경우 임대차의 존속기간을 2년으로 봅니다. 계약이 갱신된 경우 임차인이 원하면 언제든지 계약 해지가 가능합니다. 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있으며, 이러한 해지는 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생하게 됩니다. 주택임대차보호법의 목적이 임차인을 보호하기 위한 것이므로 묵시적 갱신 후 해지는 임차인만 진행할 수 있습니다. 

묵시적갱신 이후 집을 빼야 하는데 중개비(복비) 내야 하나요?

묵시적 갱신 후 나가는 경우 세입자가 중개비를 부담할 이유는 없습니다. 법적으로 정해진 것은 없습니다. 

계약갱신요구권

임대인이나 임차인 중 한쪽이라도 갱신을 거절하거나 계약조건 변경의 통지를 한 경우 그 임대차계약은 묵시적갱신이 아니게 됩니다. 

1) 임대인이 재계약 거부하는데 임차인은 거주해야 하는 경우
「주택임대차보호법」에 따라 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다.  이를 계약갱신요구권이라고 하며 임차인은 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 이때 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.
또한 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 다만, 차임과 보증금은 「주택임대차보호법」제7조 차임 등의 증감청구권의 범위인 보증금의 20분의 1(5%)까지 조정할 수 있습니다. 

2) 돈을 안 내는 세입자, 계약갱신청구권 거절 못 하나요?

임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

위 경우 임대인은 임차인에게 계약갱신청구권을 해지시키고 새로운 세입자를 구할 수 있습니다. 여기에서 "2기"란 2회 이상 연체했을 시를 의미하는 것이 아니라, 2회의 미납차입액 예를 들어 월세가 40만 원이라면 40만 원 x 2회 =  80만원이 미납이 되도록 연체가 된 사실이 있으면 계약갱신청구권 해지가 가능합니다. 

연장 안 하고 그냥 집 나갈 거면 어떻게 하나요?

1) 전세 계약 해지 통보 시기
묵시적 갱신이 되기 전 전세계약기간 만기일로부터 6개월 전부터 2개월 사이에 계약을 해지하겠다는 의사를 표시해야 합니다.

2) 전세 계약 해지 통보 방법
계약해지 통보 방법은 향후 분쟁이 발생할 여지를 대비하여 증거를 남겨놓는 것이 좋습니다. 내용증명으로 보내도 되고 문자, 카톡 등으로 의사표시를 하면 됩니다. 상대방의 답장까지 받아두는 것이 좋습니다.