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부동산 정보불균형을 해소하기 위해 2030 사회초년생을 대상으로 한 컨텐츠를 발행합니다.

이를 통해 부동산 시장의 변화와 함께하는 새로운 라이프스타일을 제공합니다

뉴스의 경제면을 보면 항상 등장하는 단어들이 있습니다.
LTV, DTI, DSR 거의 세트 수준으로 붙어 다니는 이 단어들 옆에는 주택담보대출도 함께 따라다닙니다.
주택을 담보로 대출을 받기 위해서는 LTV, DTI, DSR이 대출 금액의 기준이 되기 때문이죠.

대부분의 사람들은 집을 살 때, 은행에서 주택구입자금의 일부를 대출받습니다. 바로 주택담보대출을 받아서 주택 구매에 필요한 금액을 충당하는 것이죠. 하지만 은행은 대출을 신청한다고 해서 필요한 돈을 모두 대출해주지 않습니다. 나름의 기준이 있습니다. 바로 구입할 주택의 가격(담보)와 상환능력(신용)입니다. 이 2가지 등을 고려하여 주택담보대출의 대출금액을 제한하고 있습니다.

그럼 LTV, DTI, DSR 이 의미하는 바가 무엇인지 알아보고, 이번 기회에 확실히 알아보도록 하겠습니다! 

1. LTV 란?

LTV는 Loan to Value ratio 라고 하여, 쉽게 말하면 주택을 구매할 때 주택담보 가치에 따른 대출금의 비율입니다.
은행이나 금융기관이 대출 신청자의 신용력과 리스크를 평가하는 데 주로 사용되는 용어죠. 일반적으로 LTV가 높을수록 대출 신청자의 리스크가 높다고 간주됩니다. 이는 대출 신청자가 주택 가치의 큰 부분을 대출로 획득하려는 경우, 해당 주택의 가치가 하락할 경우 대출 기관이 손실을 입을 수 있다는 의미입니다. 따라서 은행이나 금융기관은 일반적으로 안전한 대출을 위해 낮은 LTV를 요구하거나 더 높은 이자율을 적용하려고 하겠죠?  

예를 들면, 5억 원 가치의 부동산을 살 때 LTV가 40%라면, 대출 가능한 금액은 5억 원에 40%를 곱한 2억 원까지 입니다.
2억 원이 대출로 얻을 수 있는 최대 금액이며, 나머지 금액은 자기 자금으로 지불해야 합니다.
반대로 LTV가 70%라면? 대출 가능한 금액은 5억 원에 70%를 곱한 3.5억원까지 받을 수 있습니다. 
이러한 방식으로 LTV는 대출 가능한 금액을 자산의 가치와 LTV 비율을 곱하여 계산하며, LTV 비율이 높을수록 대출 가능 금액도 많아집니다.

2. DTI 란? 

DTI는 Debt-to-Income Ratio의 약자로 부채 상환능력 비율을 뜻합니다. 개인이나 가계의 총 부채를 총 소득에 대한 비율로 표현한 지표입니다. DTI는 주로 대출심사나 신용평가에서 중요한 요소로 사용되죠. 은행과 금융권은 DTI를 통해 대출 신청자의 경제적 능력을 평가하고, 대출 가능한 금액을 결정하는 데 사용됩니다. 일반적으로 DTI는 백분율로 표시되며, 은행이나 금융기관은 DTI 비율을 기준으로 대출 승인 여부를 판단합니다.

예를 들어 연간 소득이 1억 원인 경우, DTI 비율이 40%라면 해당 개인이나 가계의 총 부채는 연간 소득의 40%에 해당하는 금액까지로 제한됩니다. 따라서 주택 담보로 대출을 받을 때에도 DTI 비율을 고려하여 대출 가능한 한도를 정할 수 있습니다.

또한, 2018년부터는 개인이 보유한 모든 주택 담보 대출 원리금을 반영하는 신DTI가 도입되었습니다. 이는 개인이 여러 주택을 보유하고 있음에도 과도한 대출을 통해 재분양 받는 것에 제약을 걸어, 투기를 방지하기 위해 만들어졌고, 모든 주택 담보 대출 상환 금액을 고려하여 DTI 비율을 산정합니다. 

DTI vs 신 DTI 차이

• DTI = (신규 주택 담보 대출 연간 원리금 상환액 + 기타 부채의 연간 이자 상환액) / 연소득 * 100
• 신 DTI = (모든 주택 담보 대출 연간 원리금 상환액 + 기타 부채의 연간 이자 상환액) / 연소득 * 100

3. DSR 란? 

DSR은 Debt Service Ratio 의 약자로 부채 원리금 상환 비율을 의미하는 지표입니다. DSR은 개인이나 가계의 총 부채 원리금 상환액을 총 소득에 대한 비율로 표현합니다. 이를 통해 대출 신청자의 부채 상환 능력을 평가하고, 대출 가능한 한도를 결정하는 데 사용됩니다.

위에서 언급한 DTI와 비슷해 보일 수 있지만, 기타 대출의 이자 대신 원리금을 합산한다는 점에서 차이가 있습니다.
DSR은 주택 담보대출의 원리금과 기타 대출의 원리금을 모두 합하여 총 부채 원리금 상환액으로 고려합니다.

DSR 비율이 높을수록 대출 신청자의 부채 상환 능력이 제한적일 수 있다는 것을 의미합니다. 따라서 은행이나 금융기관은 일정한 DSR 비율을 기준으로 대출 승인을 결정하며, 대출 신청 시 해당 비율을 충족해야 합니다. 

 LTV / DTI / DSR 쉽게 계산하는 사이트

→ https://부동산계산기.com/

자, 그럼 실제로 부부합산 소득이 6000만 원인 신혼부부가 디딤돌 대출을 받으려고 할 때를 가정하여 설명드려 보겠습니다.

https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0503/FP05030601.jsp 

2023.07.12 기준으로 대출 한도가 최대 4억원 이내(LTV 80%, DTI 60% 이내)라고 기재되어 있습니다.

방금 배웠는데 적용해 보려고 하니 어질어질하죠?
사실 일반인들이 이렇게 LTV, DTI, DSR을 계산 할 일은 많지 않기 때문에 주택도시기금에서도 계산해 볼 수있는 사이트를 제공하고 있습니다. 해당 페이지에서 주택구입자금 계산하기를 해볼까요? 

부부 합산 연소득은 6천만원으로 잡고, 입주예정지역을 대전광역시로 설정했습니다.
기타 부채는 자신의 상황에 맞게 입력하시면 됩니다.

입력을 하게 되면 값이 나오게 되는데요, 부부연소득 6천만원 신혼부부가 3억원의 아파트를 구매하기 위해 디딤돌 대출을 실행하게 됐을 시 예상 대출 금액은 2억1500만 원 입니다. 상환 방법은 원리금균등분할상환으로 대출금리는 2.5%로 조회되었습니다.

계산 결과 또한 요약되어 나오니, 신혼부부들은 이 기능을 먼저 꼭 활용해 보시기 바랍니다.:)
대출 원금이 215,000,000원이고, 대출기간은 30년 360개월입니다.
거치기간은 1년으로 설정했는데요, 이 1년 기간 동안에는 원금을 내지 않고, 이자만 내는 기간을 뜻합니다.
1년이 지난 다음에는 원금과 이자를 갚아 나가야 하는데요, 매달 86만 원 씩 나간다고 보시면 됩니다.
이랬을 경우 대출 원금은 2억1500만 원, 총 이자는 92,862,803원이 되는거죠.

디딤돌 대출의 경우 중도상환 수수료가 있는데요, 3년 이내에 중도상환 된 원금에 대하여 대출실형이로부터 경과일수 별로 1.2% 한도 내에서 부과된다고 하니, 특별한 경우가 아닌 이상 3년 이후에 상환하는게 낫겠죠?

마지막으로 정리 해보면
LTV : 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치 비율

DTI : 총부채상환비율, 금융 부채 상환 능력을 소득으로 따져서 대출 한도를 정하는 계산비율
DSR : DTI 보다 더 깐깐하게 따지는 비율, 대출 받으려 하는 사람의 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율을 말함. 연간 총부채 원리금 상환을 연간 소득으로 나눠 산출