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이를 통해 부동산 시장의 변화와 함께하는 새로운 라이프스타일을 제공합니다 

지난 5월 25일 기다리고 기다리던 <전세사기 특별법>이 국회 본회의를 통과하였습니다. 전세사기 피해자들의 안타까운 선택이 이어지고 있는 와중에 그나마 단비와 같은 역할을 기대하고 있습니다.

 출처 : 국토교통부

이번 포스팅에서는 전세사기 특별법 중 세입자 해결책에 관하여 중점적으로 알아보도록 하겠습니다.

경·공매 우선 매수권 부여

일단 우선매수권이 무엇인지 알아야겠죠? 우선매수권이란, 다른 사람들에 비해 우선적으로 그 집을 매수할 수 있는 권리를 말합니다.
예를 들어, A 사람이 3억 원에 전세사기 당한 집을 최고 금액으로 낙찰받았다고 하더라도 그 금액으로 세입자가 우선매수권을 행사하면 3억 원에 세입자가 우선하여 전셋집을 낙찰받을 수 있는 권리가 부여됩니다. 응찰자 A는 세입자가 우선매수권을 행사 안 할 경우에 최고가 낙찰인이 되는 것입니다. 또한 임차 주택을 낙찰받을 경우에는 취득세 200만 원 한도 내에서 면제하고, 3년간의 재산세를 감면합니다. 세입자 입장에서는 다른 곳으로 이사를 안 가도 되는 해결책이 될 수 있겠죠,

기존 전셋집을 공공임대로 제공

 피해자가 우선매수권을 행사하지 아니한다면(세입자가 집을 사지 않겠다면), 공공주택사업자(예, LH 등)에게 우선매수권을 양도하는 경우, LH가 낙찰을 받은 후 세입자는 공공임대로 계속 거주할 수 있게 됩니다. (임대료는 시세의 약 30~50% 선, 2년 단위 계약으로 최대 20년 동안 거주) 물론 최고가 낙찰을 받은 LH와 공공임대 계약서 등은 다시 작성해야겠죠. 하지만 다른 곳으로 이사 가지 않아도 되는 해결책은 되겠죠.

경·공매 대행 지원 서비스

일반적으로 법무사 등 전문가를 통하여 경매를 신청한다거나 경매 응찰을 할 경우에 수수료가 발생하게 됩니다. 하지만 전세사기 피해자는 HUG에 피해를 신청하면 

1) 법률상담, 경매신청 대행 원스톱 서비스 제공
2) 경공매 절차 대행 시 전문가와 연계한 경공매 절차 대행 수수료 70% 지원해 줍니다.

전세사기 피해자 금융 지원

전세사기 피해자에게는 현재 경매 나온 시점의 최우선변제금으로 최대 10년간 무이자로 금융 지원을 해줍니다. 예를 들어, 서울 전세사기당한 전세보증금이 1억 원일 경우에 최우선변제금은 5500만 원입니다. 5500만 원 최우선금액만큼은 무이자로 최대 10년간 대출받을 수 있습니다.

만약 최우선변제금 보증금 범위보다 높다면 금융 지원을 받을 수 없다는 게 사각지대인 것 같습니다.

거주주택을 낙찰받거나 신규주택을 구입할 경우

[전세사기 피해자, 6월부터 대출규제 완화 DSR 미적용] - 뉴스기사

세입자가 경매 낙찰 시 경락자금 주택담보대출은 낙찰금액의 100%까지 허용하며, 신규 주택 구입 등 일반 대출을 받을 경우에 주택담보대출은 비규제지역의 경우 80%까지 확대됩니다. 이럴 경우 DSR(총부채원리금상환비율)은 1년간 한시적으로 적용받지 않습니다.

*경락자금 뜻 (네이버지식백과)

아울러 새로운 전셋집으로 이주하거나 기존 시중은행 전세자금대출을 대환 하는 경우에는 저리의 전세자금 대출을 지원해 준다고 합니다.(금리 1.2~2.1%, 대출한도 2억 4천만 원)을 받을 수 있습니다.

긴급 복지지원

전세사기 피해자는 전세금을 떼였기 때문에 경제적, 정신적, 심리적 충격이 말이 아니겠지요. 따라서 정부는 이러한 피해자들을 <위기 상황>으로 인정하여 긴급 생계비와 긴급의료비 등을 지원합니다.
1인 가구의 경우 긴급 생계비를 월 62만 원, 긴급주거비 월 40만 원 등을 지원합니다. 다만 1인 가구 기준 소득 월 156만 원, 재산 3억 1000만 원, 금융 재산 600만 원 이하의 피해 임차인을 대상으로 지원합니다.
4인 가구의 경우 아래의 표와 같습니다.

전셋집 경·공매 유예 또는 정지 및 신용 회복 지원

경매 당한 집의 경·공매를 유예 또는 정지가 가능합니다. 피해자의 신용 불이익 방지를 위해 미상환금 분할상환 및 신용 정보 등록 유예 지원 등 전세사기 피해자의 신용 회복에 지원합니다.

조세채권 안분

조세채권 안분이란 임대인의 세금 체납을 개별 주택별로 고르게 나눈다는 것을 뜻합니다. 주택 경매 시 조세당국은 해당 주택의 세금 체납액만 분리 환수, 피해자의 원활한 경공매를 지원하는 것입니다.
*조세채권안분 : 미납세금을 부동산 물건별로 나눔

조세 : 세금
채권 : 미납액
안분 : 나눈다

예를 들어 사기꾼 임대인의 주택 수가 총 300세대이고, 세금 연체액이 총 30억이라고 하면 그 집에 해당하는 조세채권 즉 1천만 원에 한한다는 것입니다. 이렇게 되면 30억 전부를 해결할 것이 아니라, 일부만 해당된다는 말입니다.  

여기서 중요한 것은 이런 혜택을 받는 특별법 적용 대상으로는

① 전입신고 및 확정일자를 갖춘 세입자

② 임차주택에 대한 공경매 진행

③ 전세보증금 5억 원 이하의 서민 임차주택

④ 전세사기 의도가 있는 임차주택

⑤ 다수의 피해자가 발생할 우려

⑥ 전월세 보증금의 상당액이 미반환 될 우려가 있는 경우

라는 것입니다. 기타 더 자세한 내용들은 구체적인 방안들이 나온 후 알 수 있지만 이번 포스팅에서는 핵심적인 내용만 우선순위로 압축하여 설명드렸습니다. 

시행일은 23년 6월 1일부터 바로 시행 예정이라고 합니다.