1. 전세계약은 반드시 등기부등본상 소유자와 계약한다.

만약 대리인으로 왔을 시에는 소유자의 인감증명서 첨부여부와 대리위임장을 꼼꼼히 챙겨야 되겠죠. 위임장의 도장날인과 인감증명서의 인감을 반드시 확인해야 합니다. 등기부 등본상의 본인이 아닌 자와는 거래하지 않는 것이 원칙 중에 원칙입니다. 앞서 본 것처럼 집주인 아닌 사람이 주인인 것처럼 계약을 쓰자고 하는 경우도 있는데 반드시 조심하셔야 합니다.
혹자들은

• “ 등기부등본상 명의인이 친동생이다.”
• “ 우리 아들의 부동산이며 내가 가진 상가만 해도 몇 십억이다.”
• “ 난 부동산이 많아요. 그러니 안전하게 거래를 해도 된다.”

라고 말을 하지만 그러한 말은 그 사람들에게나 통하는 것이지 부동산 임대차계약을 체결하는 임차인 입장에서의 통하는 말은 아닙니다. 따라서 전세계약서를 체결할 경우에는 반드시 본인임을 확인 하고 전세계약서를 작성하는 것이 기본 중에 기본입니다.

2. 등기부등본은 반드시 본인이 발급받아야 한다.

요즘 스캔이나 복사기술의 정밀화로 인하여 상대방이 보여주는 등기부등본을 믿고 계약했다가 낭패 보는 경우도 종종 있습니다. 심지어 권리관계를 다르게 작성한다거나 집주인 이름을 본인의 이름으로 바꿔서 보여주는 경우도 종종 발생이 됩니다. 따라서 등기부등본 만큼은 본인이 직접 발급 받아야 되겠죠. 또한 등기부등본을 발급 받을 때 <말소사항 포함> 이라고 발급받으시면 그 집에 대한 권리변동이 전부 다 나타나게 됩니다. 예를 들어서 은행에서 돈을 빌리고 다른 사람에게 빚이 있어 가압류가 들어왔다. 세금을 납부하지 않아서 압류가 들어왔다. 등등의 사실을 알 수가 있습니다. 즉 등기부등본의 장수가 많을수록, 권리관계가 복잡할수록, 말소된 권리들이 많을수록 그 집은 복잡한 집이라는 것이죠.

이 부분은 꼭 챙기세요 !! 

3. 전세계약은 관공서가 쉬는 토요일이나 일요일에는 안 하는 것이 원칙입니다.(전입신고)

전세금은 작게는 수천만 원에서 많게는 수십억 원이 왔다 갔다 하는 금액이 큰 거래입니다. 금액이 고액이다 보니까 반드시 확인해야 할 여러 가지 요소들이 많겠죠. 물론 전입신고도 해야되지만, 관공서(행정복지센터, 법원등기소, 구청, 은행) 쉬는 날에는 원칙적으로 잔금을 하지 않는 것이 부동산의 오래된 관습입니다.

부득이 토요일, 일요일, 공휴일에 잔금을 하자는 사람이 있다면 일단 의심을 해봐야하겠죠. ‘아니 수천만 원, 수십억을 잔금을 받는데 왜 관공서가 문 닫는 날 하자는 것인가? 이 사람 전세사기꾼 아냐?‘ 라고 생각을 해 볼 필요가 있다는 것입니다.

실례로 토요일날 잔금하고 월요일날 전입신고 하러 가는데 월요일 오전에 근저당권, 가압류 등이 잡혀 있을 수 있다는 것입니다. 왜냐하면 주민센터는 토요일, 일요일 안하니까요. 

따라서 전세잔금은 등기부등본을 바로 발급받아 권리관계 확인 후 잔금을 지급하고, 바로 전입신고나 전세권등기를 하기로 합의가 되었다면 법원등기소 여는 평일에 전세잔금을 해야 된다는 말입니다. 또한 선순위로 근저당권 등이 있다면 은행에 문의하여 선순위 대출원금 및 이자, 포괄근저당 등을 꼼꼼히 은행에 문의할 수 있는 평일 날 잔금을 해야 되는 것입니다.

4.짧은 기간 내에 소유자가 수시로 바뀌었다면 위험물건일 가능성이 높습니다.

(중고 자동차 소유자가 자주 바뀌었다면? 의심스럽죠?)

소유자가 수시로 바뀐다는 것은 무엇인가 긴박하게 돌아가는 부동산 사정이 있다는 것입니다. 등기부등본상의 명의자가 실질적인 명의자가 아닐 경우에 형식적인 소유자의 채권관계로 그 부동산에 갑자기 압류나 가압류를 당하게 될 경우에는 명의를 급하게 다른 사람에게 이전을 한다거나 가등기 등을 하는 경우가 많다는 것입니다. 또한 등기부등본상 소유자가 실소유자이나 소유자가 사업에 부도가 나거나 문제가 터질 경우에 급하게 채권자의 채무를 변제치 않기 위하여 다른 사람명의로 급하게 옮기는 경우가 있습니다. 이처럼 짧은 시간 내에 소유권이전등기가 자주 이루어졌다면 그러한 부동산은 권리관계상의 문제가 있는 것으로 생각할 수 있다는 것입니다.

5. 등기, 가처분 등기 된 부동산은 위험하다.

가등기가 되어 있는 것은 집주인이 사채를 끌어 썼거나, 부동산이 내 것이 아니다. 라는 말입니다. 가처분등기는 이혼중이다. 소유권에 법적 문제가 있다. 등등의 의미가 됩니다. 따라서 이러한 집에 전세 들어간다는 것은

"내 돈 잡아 잡수셔~~" 밖에 안 됩니다.

설령, 가처분, 가등기가 말소되었다 하더라도 이 집주인은 위험한 사람이다. 라고 생각하시면 거의 틀리지 않을 것입니다. 이처럼 가처분, 가등기가 된 부동산의 경우에는 시세보다 저렴하게 전세 나오는 경우가 많은데 싸게 나온 이유가 다 있기 때문입니다. 다만, 가등기의 경우에는 가등기권리자가 말소를 시킨 후에 매매계약을 체결한다거나 전세계약을 체결하면 문제가 없습니다. 가처분 같은 경우에는 부동산 소송에 직접적 영향이 있으므로 아예 쳐다보지도 않는 것이 좋아 보입니다.

6. 가압류, 압류, 근저당권 등이 많이 잡힌 집

가압류는 집주인이 갚아야할 돈이 있다는 것이고, 압류는 집주인이 세금을 납부하지 않은 것이며,근저당권은 집주인이 집을 담보로 은행에 융자를 받은 집을 의미합니다.  쉽게 말해서 집주인이 돈이 없어서 채권자들에게 돈을 많이 빌린 집이죠. 

이런 집에 만약 전세를 들어간다면......

세입자는 당연히 <<망하는 집에 들어간 것>> << 전세사기 집에 들어간 것>> 이죠

설령 이러한 권리들이 현재는 말소되었다 하더라도 근본적으로 집주인이 채무관계가 복잡한 사람이다. 라고 생각할 수 있을 것입니다. 따라서 이런 집은 가능하다면 안들어가는 것이 원칙이다. 라고 말씀 드릴수가 있겠습니다.

7.중개업자의 말을 100% 믿으면 안 된다.

중개업자는 전월세계약의 중개행위를 하는 사람 일 뿐입니다. 중개행위 중 권리관계에 대한 설명을 해주죠. 하지만 중개업자가 부동산에 관련된 권리관계에 대한 설명을 세입자에게 해 줘도 세입자가 이해하지 못한다면, 결국 아무것도 아니게 되는 것입니다. 즉 중개업자 입장에서는 수수료를 받기 위하여 웬만하면 매도인, 임대인 쪽으로 더 유리하게 설명할 것입니다. 또한 대부분의 집주인들은 부동산에 대하여 많이 아는 사람들이고, 다수의 세입자들은 이제 갓 사회생활을 하는 사회초년생들이므로 부동산에 대한 지식 등이 부족한 것이 사실이겠죠. 따라서 중개업자들은 임대인, 집주인들 편을 들면서 전월세계약에 대한 대략적인 설명으로 끝내고, 전세세입자들에게 중개물대상확인서에에 사인하라고 하죠. 이러한 경우 잘못된 권리관계에 대한 사인을 한 경우에 대한 모든 책임은 사인은 한 세입자에게 책임이 돌아간다는 것입니다. 중개업자의 중개물 과실책임의 대상은 소송을 통하여 살펴보면 상당히 축소되어 있다는 점을 명심하기 바란다.

권리위에 잠자는 자는 법이 보호하지 아니한다.

라는 말이 있듯이 수천만 원, 수억 원의 전월세집을 구입하면서 본인 스스로가 부동산에 대한 권리관계를 알지 못한다면 법이 보호하지 않는 다는 말입니다. 따라서 중개업자의 말을 100% 신뢰하지 말고, 스스로가 이 집의 정확한 시세와 전세시세 그리고 권리관계에 대한 분석이 필요하다. 라고 말씀 드릴수가 있겠죠. 최소한 세이프홈즈의 전세구하기전 <권리조사 리포트>를 한번이라도 받아보심이 좋아 보입니다.

8. 주변시세에 비하여 현저히 싼 물건은 의심부터 하라.

시세에 비하여 전세가격이 지나치게 싼 경우도 종종 있습니다. 예를 들어서 주변 전세시세는 3억원인데 이집만 1억 8천이다. 라는 의심을 가져볼만 하죠. 그런데 이 집에 대한 권리관계를 알아보니, 집주인이 외국에 나가서 확인이 안 된다는 것입니다. 집주인이 확인이 안 되고, 연락도 안 되는 사람이다.

‘...........’

세입자입장에서는 난감하죠 “전월세 계약전 반드시 집주인과 계약을 해야 한다.” 라는 말을 자주 들었는데 실제적으로 연락이 안 되는 집주인과 계약을 해야되는지 말아야되는지 난감할 때도 있죠. 그런데 집주인이 외국에 나가있고 연락도 안 된다고 하고 오로지 집주인이 위임하였다는 부동산업자와 전세계약을 체결해야 된다면.....정말 심각한 문제이죠. 여기에, 집주인 위임장이나 인감증명서도 첨부가 되지 않았다고 한다. 오직 부동산을 믿고 거래하자고 하는데.......

만약 문제가 생긴다면? <집주인 아닌 사람과의 전세계약?> 결과는 전세사기를 당하는 위험에 빠지게 되는 것이죠. 집주인과 계약을 못하는 집. 전세금이 싸도 너무 싼 집. 그러한 집은 다 이유가 있다. 라고 말씀 드릴수가 있겠습니다. 그만큼 집주인 확인이 꼭 필요하다는 것입니다.

9. 등기사항전부증명서 (등기부등본)는 4번 확인하라.

전셋집에 관한 등기부등본은

• ① 전세계약 시,
• ② 중도금 시,
• ③ 잔금 시
• ④ 잔금 다음날 수시로 확인을 해야 합니다.

혹시라도 계약서 작성 시에만 등기부등본을 확인하였고 잔금 지급 시 확인을 하지 않았는데 잔금 지급하기 전에 가압류나 근저당권 등이 들어왔음에도 불구하고 잔금을 지급하였다면 결국 권리부분에서 후순위가 됩니다. 즉 전세금을 보호받지 못한다. 라는 것이죠. 따라서 어떤 전월세계약이든, 계약할 때와 중도금 지급할 때 그리고 잔금 지급 시 등기부등본 확인이 필요합니다. 그리고 마지막으로 전세잔금 다음날의 등기부등본을 발급받아서 확인을 할 필요가 있는데요, 이는 집주인이 악의를 가지고 전세 잔금하는 날과 은행 근저당권 융자받는 날을 동일하게 할 경우가 있기 때문입니다. 이를 그림으로 쉽게 살펴보면,

이럴 경우에 혹시라도 이 집에 대하여 경매를 당하게 되면, 세입자는 은행 근저당권보다 후순위가 되어 전세금을 보호받기가 어렵게 되는 것입니다. 따라서 전세잔금시의 등기부등본만 가지고 이 집이 문제없다. 안전하다. 등등의 생각을 마시고, 전세잔금을 마쳤다면 전입신고와 확정일자, 전월세신고 후 반드시 다음날 등기부등본을 발급받아서 잔금 날 권리변동이 없는지 살펴보아야 하는 것입니다. 이런 식으로 꼼꼼하게 서류 등을 확인할 때 우리들의 전월세보증금등은 바로 지켜질 것으로 보입니다.