세이프홈즈는 안전하고, 합리적으로 집을 구할 수 있도록 하는 것을 목표로 하는 회사입니다.

부동산 정보불균형을 해소하기 위해 2030 사회초년생을 대상으로 한 컨텐츠를 발행합니다.

이를 통해 부동산 시장의 변화와 함께하는 새로운 라이프스타일을 제공합니다

깡통전세, 역전세, 전세사기 전국적으로 난리이죠. 집주인들은 전세금 하락과 새로운 세입자를 구하지 못해서 난리이고, 세입자들은 전세 만기 시 전세금 돌려받지 못할까 봐 난리입니다. 이런 형편이다 보니 깡통전세, 역전세, 전세사기라는 단어가 튀어나올 수밖에 없는 상황입니다.
매매금액 하락에 따른 전세금액 하락, 기존 세입자들은 전세 만기 시 나간다고 하고, 새로운 세입자는 구하지 못하고, 이러하니 또다시 전세금액이 하락하는 악순환의 연속입니다.
이런 시기에 한 분이 고민상담을 신청하셨습니다.

세이프홈즈 연구소장님

기존 전세 세입자랑 수차례 협의 끝에 전세금 4억에서 3억으로 내려 재계약하기로 하였습니다.1억에 대한 금액은 제가 준비를 하지 못해서 세입자에게 1억에 대한 이자를 지급하기로 약속하였습니다.지금 세입자를 만나러 가고 있는데 1억 내린 전세금에 대한 이자로 매달 얼마를 줘야 할까요?
급해서 이렇게 문자로 문의해 봅니다.

역월세란?

내린 전세금을 집주인이 세입자에게 돌려주지 못할 경우에 내린 전세금에 대한 이자를 집주인이 세입자에게 지급하는 금액

바로 이분에게 전화를 걸어보았습니다.

“기존 세입자가 전세금을 내래서 계속 거주하겠답니까?”
“네. 거주한답니다."
“다행이네요”
“아.. 네.. 휴. 소장님 말도 마세요. 전세 만기 4달 전부터 세입자에게 전화하고, 부탁하고, 역전세에 따른 이자를 지급하겠다. 등등 온갖 말을 다했죠. 다행히 초등학교 다니는 애가 그 집에 있어서 정말 다행이었죠.”
“아 네 정말 다행입니다. 그렇다면 역 월세 금액은 얼마를 생각하고 있어요?"
“글쎄요 최대한 조금 줘야겠죠. 호호호 그런데 얼마를 줘야 할지 저도 모르겠네요. 그래서 소장님께 여쭤보는 것이죠.”

 “.........”

그래요, 요즘 전세금을 낮추는 대신 집주인에게서 낮춘 전세금액만큼 역월세를 받는 세입자들이 증가되고 있습니다. 그렇다면 역월세 금액은 1억 당 얼마를 줘야 할까요? 먼저 세입자 입장에서는 <많이 받으면 받을수록 좋다>라고 생각을 하고 있겠죠. 그리고 집주인 입장에서는 <적게 주면 줄수록 좋다>라고 생각을 하고 있겠죠.
맞아요. 각자의 입장에 따라 이처럼 역월세 이자에 대한 생각은 다를 수 있겠죠.
따라서 여기서 부동산 협상의 법칙이 나오는 것입니다.

부동산 협상의 법칙!!

제목은 근사하고 무엇인가 굉장히 복잡해 보이지만 핵심은 간단합니다.
- 부동산으로 줄 돈은 최대한 적게 주고, 늦게 주는 것
- 부동산으로 받을 돈은 최대한 많이 받고, 빨리 받아내는 것

이처럼 부동산 협상을 잘하기 위해서는 밀당을 잘해야 되겠죠.
자 그러면 이러한 역월세 관련된 밀당을 한번 알아봅시다. 

집주인 입장에서 역월세

집주인 입장에서 은행 주택담보대출이자 최저 3.75% ~ 최고 6.5%이므로 평균 5%를 생각들 하시겠죠.
따라서 세입자에게 역월세로 5% 이자를 주겠다고 하면, 세입자들의 반응은 다양하게 나오겠죠.

세입자 반응 CASE

• ① 5% 이자 가지고는 턱도 없습니다. 신용대출이자 8% 주세요.
• ② 지금 쓰고 있는 전세자금 대출이자도 5.5%인데 너무하시군요. 최소한 6% 이자는 주셔야 됩니다.
• ③ 이거 소송까지 가면 지연이자로 20%까지 받을 수 있습니다. 그러니 좋은 말 할 때 15%로 하시죠. 제가 마이 봐드리는 겁니다.
• ④마, 이자는 댔습니다. 우리 사이에 그라면 됩니까? 안 주셔도 됩니다.

그래요 집주인이 역월세 이자를 권유해도 세입자들의 반응은 이처럼 다양하겠죠.
따라서 집주인들 입장에서는 처음부터 몇 %의 이자를 지급하겠다는 말보다는 “현재 사시는 데는 문제가 없는지? 집에 거주하시면서 불편한 점은 없으신지? 아이들 학교 통학은 어떤지? 등등 여쭈어보고 역월세를 드리긴 드려야 하는데.... 지금 경제 사정이 좋지 않아서...“ 등등으로 간을 보는 과정이 필요하겠죠.

세입자 입장에서 역월세

세입자 입장에서는 속으로는 많이 받으면 받을수록 좋겠다.라고 생각하겠죠. 생각 같아선 10% 이자를 받고싶지만 10% 이자를 준다는 집주인들은 많지는 않겠죠. 하지만 말이라도 집주인에게
① 역월세 이자는 10% 생각합니다.라고 먼저 화두를 던지는 것입니다.
그렇다면 집주인은 5% 생각하고 있다가 세입자가 10% 이야기를 하면 합의로 7~8% 이자로 결정 나겠죠.

그런데 세입자가
② 역월세이자는 5% 생각합니다.라고 한다면 집주인이 “지금 먹고살기 힘들어서 5% 이자가 너무 높아요“ 하면 결국 3~4% 이자로 결정되겠죠.

결국 이 모든 것이 협상에 달려있다는 말입니다. 내가 먼저 생각한 금액에서 최대 하한가 또는 상한가로로 부르고 상대방과 협상을 하는 것이죠. 그러면 내가 생각한 금액보다는 적게 줄 수도 있다는 것이고, 최대로 많이 받을 수도 있다는 것입니다.

그런데,
③ 이거 전세금반환청구소송걸면 지연이자 20%입니다. 그러니 20% 주세요 라고 한다면 집주인 입장에서도 난리 나겠죠.
“어디 법대로 한번 해 봅시다. 소송비용은 안 들어갑니까? 한번 해보자고요” 음.. 역시 좋은 것이 좋은 것이라고 그냥 어느 정도 선에서 합의 보는 것이 좋아 보입니다.

그리고 마지막으로

④ 마, 이자는 댔씁니다. 우리 사이에 그라며 됩니까? 그렇다면, 역월세에 대한 이자는 못 받는 것이겠죠.
이처럼 집주인과 세입자 간에 역월세 이자금액은 법에서 정해지지 않았다.라는 것이죠. 법적 5% 이자는 전세금 상승 시기에 계약 갱신청구권에 기한 전세금을 5% 이내로 올릴 수 있다는 의미일 뿐이고, 전세 만기 시 세입자에게 돌려줘야 할 전세금을 돌려주지 못해 부득이 세입자가 거주하는 경우의 역월세 이자에 대한 한도는 없다는 것입니다.

따라서 세입자 입장에서는 집주인에게 역 월세에 대한 이자를 청구할 경우에는 내가 계속 이 집에 거주함으로써 얻게 되는 집주인의 이익 부분, 예를 들어서 새로운 세입자를 구할 경우 집주인이 부담하는 비용
① 부동산 전세 수수료 약 100만 원
② 약간의 집 수리비 약 50만 원
③ 세입자를 구하지 못할 경우의 금융비용 약 100만 원 등이 들어가겠죠.

물론 세입자 입장에서도 다른 집으로 이사 갈 경우 비용이 들어가죠

① 부동산 전세 수수료 약 100만 원
② 입주 청소비 약 30만 원
③ 이사비 등 약 200만 원 

이런 의미로 볼 때 집주인이 들어가는 비용보다 세입자가 들어가는 비용이 조금 더 많을 수가 있으므로 가장 적당한 역월세 이자는, 5 ~ 6% 내외가 가장 적당한 이자금액이라고 생각합니다. 물론 이러한 이자도 세입자와 집주인에 따라서 항상 달라질 수 있다는 사실 꼭 명심하셔야겠죠. 여러분 생각은 어떠신가요?